Mercato immobiliare, Gabetti: nel 2018 stabilizzazione dei prezzi e scambi in aumento

Inserito il 16/03/2018

Nel 2017 si è registrata una significativa crescita per il mercato residenziale, soprattutto sul fronte delle compravendite, mentre i prezzi continuano in lieve calo. Dati confermati anche dal franchising Gabetti, che nell'anno appena trascorso ha segnalato anche una diminuzione dei tempi di vendita degli immobili. Per il 2018 prevede un aumento delle transazioni e una stabilizzazione dei prezzi. La ripresa sarà sostenuta anche dalle misure prorogate dalle Legge di Bilancio 2018.

Nel 2017, il mercato residenziale ha mostrato una significa crescita. Secondo i dati Agenzia delle Entrate, sono state realizzate 542.480 transazioni residenziali, +4,9% rispetto al 2016. Sotto il profilo dell’offerta, si conferma una crescente polarizzazione tra soluzioni di buon livello qualitativo (in termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location e contesto) e quelle situate in contesti periferici di scarso appeal le cui peculiarità intrinseche non incontrano le esigenze della domanda

A livello di prezzi, secondo i dati Gabetti, il 2° semestre del 2017 ha visto una variazione media intorno al -0,3%, ma Bologna (+0,5%) e Milano (+0,2%), hanno confermato variazioni positive. Per quanto riguarda le altre città Napoli e Firenze hanno avuto una sostanziale stabilità; Palermo (-0,4%), Genova (-0,7%), Roma e Torino (-1%) hanno registrato ancora cali delle

Tempi medi e sconti nelle grandi città

I tempi medi di vendita nelle grandi città si stanno riducendo, passando da una media di 6 mesi nel 2014 a circa 5,5 mesi nel 2015 fino a 5 mesi nel 2016. Nel primo semestre 2017 la media si è attestata a 4,8 mesi, per poi passare a 4,7 nel secondo semestre. La situazione resta tuttavia molto differenziata, in relazione alle specifiche caratteristiche del prodotto immobiliare e soprattutto al prezzo a cui gli immobili vengono posti sul mercato. In particolare, gli immobili i cui prezzi sono stati riallineati, con caratteristiche appetibili, hanno tempi di vendita che si stanno riportando tra i 3 e i 4 mesi; al contrario, le tempistiche si sono allungate per gli immobili immessi sul mercato a prezzi troppo elevati, che vedono successivi ribassi, e per quelli che hanno caratteristiche intrinseche per cui non attraggono l’interesse della domanda.

Nel 2017, gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono stati su una media del 12%, per le soluzioni usate. Anche questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi.

Andamento mutui

I dati Banca d’Italia relativi ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici hanno segnalato per i primi 9 mesi del 2017 una variazione del +0,3%, per un totale di 35,8 Md€. In particolare l’erogato è stato di 12,3 Mld di € nel primo trimestre (+11,5%), 12,8 Mld € nel secondo trimestre (-3,4%) e 10,7 Mld € nel terzo trimestre (-6,4%), rispetto allo stesso periodo del 2016.

Previsioni 2018

Per il 1° semestre 2018 si prevede una progressiva stabilizzazione dei prezzi, in un contesto di aumento delle compravendite. In questo contesto, per alcune città, quali Milano, Bologna, Napoli e Firenze, si prevede prosegua il trend positivo anche per quanto riguarda i valori.

Si segnala l’impatto positivo di alcune novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2018, relativi all’estensione delle detrazioni per interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico, che potranno dare ulteriore stimolo al mercato. In particolare ci si riferisce all’incentivo all’acquisto di immobili da ristrutturare, con la proroga fino al 31 dicembre 2018 delle detrazioni fiscali relative alle spese sostenute per interventi volti al recupero del patrimonio edilizio e la conferma della detrazione delle spese relative a interventi di riqualificazione energetica degli edifici, nella misura maggiorata del 65%.

Si segnala inoltre la particolare attenzione rivolta alle misure antisismiche, per cui la detrazione è elevata al 70% fino al 2021, qualora riducano il pericolo sismico in modo tale da comportare il passaggio a una classe di rischio inferiore. Sarà infine da valutare l’impatto di eventuali riforme fiscali, che incidano sull’immobiliare, che potranno essere messe a punto dal nuovo Governo.